VON CLEMENS POKORNY | 18.11.2013 15:42

Mietpreisbremse: Kein sinnvolles Instrument zur Schaffung bezahlbaren Wohnraums

In Deutschlands Großstädten wird der Wohnraum knapp und die Landflucht wird sich künftig wohl noch verstärken. Die Folge: steigende, teilweise bereits horrende Mieten vor allem in den attraktiven Vierteln von Hamburg oder München. Die Großen Koalitionäre in spe verhandeln daher derzeit über ein umstrittenes Instrument, um die Bezahlbarkeit des Wohnraums zu sichern: die Mietpreisbremse. Was steckt dahinter?

Dass Vermieter den Mietzins bei Neuvermietung einer Immobilie gerne erhöhen, ist verständlich: Immerhin dürfen sie das bei laufendem Mietvertrag nur alle 15 Monate tun – unabhängig von der Inflationsrate. Doch den teilweise sittenwidrigen Mieterhöhungen bei Neuvermietungen wollen nun alle Bundestagsparteien einen Riegel vorschieben. Die Idee: Mit einer gesetzlichen „Mietpreisbremse“ soll der Mietzins auf ein Niveau maximal 10% oberhalb der „ortsüblichen Vergleichsmiete“ beschränkt werden. Die „ortsübliche Miete“ wird im Mietspiegel festgelegt, den Gemeinden in Zusammenarbeit mit Mieter- und Vermieterzusammenschlüssen erstellen können. Schon bisher sind Mieten in Höhe von über 50% der ortsüblichen Vergleichsmiete verboten und werden als Ordnungswidrigkeit mit Geldbuße bis zu 50.000 Euro geahndet – allerdings nur dort, wo Wohnraum knapp ist. Mit diesem Konstrukt des „Mietwuchers“ kann daher andernorts der Mietpreis nicht gedeckelt werden.

So zum Beispiel in München, dem „Mekka des Immobilienbooms“ (Handelsblatt). Genügend Wohnraum ist vorhanden – nur ist er für immer mehr Menschen nicht mehr bezahlbar. Besonders angesagte Viertel leiden dort wie auch in vielen anderen Großstädten weltweit unter Gentrifizierung, also der Verdrängung alteingesessener Bewohner durch reiche Zugereiste, die ihre weniger zahlungskräftigen Konkurrenten um Wohnraum einfach überbieten können. Betrug die Miete für eine Wohnung bis zum Mieterwechsel 500 Euro, kann der Vermieter künftig beispielsweise 1100 Euro verlangen – dass viel weniger Menschen den höheren Betrag zahlen können, ist klar. Käme die Mietpreisbremse, könnte die Miete nur auf 550 Euro erhöht werden.

Allerdings bliebe die Wohnung dadurch für Mietinteressenten, die auch 1100 Euro zahlen könnten, natürlich ebenfalls interessant. Und im Zweifelsfalle würde der Vermieter wahrscheinlich die solventeren Bewerber auswählen, weil er bei diesen regelmäßige und pünktliche Mietzahlungen am ehesten erwarten kann. Die Mietpreisbremse hätte dann nur den Effekt, dass Besserverdienenden mehr Geld übrig bliebe – Geringverdiener hätten weiterhin das Nachsehen. Ein weiteres Problem der Mietpreisbremse: Schon das Mietwucherverbot wird mit der Sozialpflichtigkeit des Eigentums und dem Gemeinwohl begründet. Ein Eingriff in das Eigentum des Vermieters ohne flächendeckende Wohnungsnot, also ohne Grund, wäre nach Auffassung einiger Rechtswissenschaftler verfassungswidrig: immerhin stehen bundesweit etwa 3,5 Millionen Wohnungen leer. Aus demselben Grund kommen übrigens absolute Mietpreisgrenzen nach Quadratmeterzahl, wie es sie in der NS-Zeit gab, noch weniger in Frage.

Die sinnvollste Alternative zur Mietpreisbremse wäre daher wohl die staatliche Förderung des Wohnungsbaus, vor allem des sozialen, der in den letzten Jahren allerdings sträflich vernachlässigt wurde. Insofern kommt die Erkenntnis des amtierenden Bundesbauministers Peter Ramsauer etwas spät: „Indem Impulse für den Wohnungsbau gesetzt und die Wohneigentumsbildung erleichtert wird, können auch die Mieten dauerhaft bezahlbar bleiben“, heißt es aus seinem Ministerium. Immerhin wollen Unionsparteien und SPD dem Maklerwahn an den Kragen. Bislang konnten Vermieter Immobilienmakler mit der Neuvermietung ihrer Immobilien beauftragen – die horrenden Kosten von oftmals zwei Monatsmieten plus MwSt. (für durchschnittlich vier Stunden Arbeit!) hatte der Mieter zu tragen. Für die Wohnung in unserem Beispiel müsste der Neumieter astronomische 2400 Euro berappen. Künftig soll nun derjenige den Makler bezahlen, der ihn beauftragt – in der Regel der Vermieter, der auf diese Weise sichergeht, dass der neue Mietvertrag juristisch einwandfrei und zu seinem Besten ausgestaltet wird. Doch das Problem der hohen Mieten bleibt – auch mit Mietpreisbremse.